房价，一直是老百姓热议的一个话题。动不动一平方就是5位数的价格，而收入才多少，不吃不喝一年才能买多少平方米。今天，我们聊聊房价是怎么构成的，这些钱去哪里了，谁享受到了？
一、房价大致由4个部分组成
1、土地成本，占房子总价的20%-60%。
土地成本就是买地所花的钱。
（1）买地大致分为两种形式
①政府通过正常拍卖向社会有资质条件的开发商“招拍挂”。
②开发商通过企业自身优势促进当地产业发展向政府洽谈“勾地” 。
以上两种形式，最后钱都收归财政收入。
（2）买地的钱所占的比例，分为以下几种等级
①一线大城市、重点城市的重点区域，占到土地成本的50%-60%左右。郊区区域相对低一些50%左右。
②二三线城市的重点区域，占到土地成本的40%-50%，郊区30%-40%。
③四五线城市的重点区域，占到土地成本的30%-40%，郊区20%-30%。
综上所述，按比例算，假设一套房子100万元，土地成本大约20-60万元。
另外，我们上面所说土地一般是通过“招拍挂”的方式，企业进行自由竞拍，竞拍次数越多，价格就越高，所以溢价率越高，土地成本则越高。后期会再详细讲土地成本高了对房子产生的影响。
2、税费，占房子的总价约15%
税费有很多种，前期开发大致分为三种：
（1） 增值税及附加：约4%。
（2） 土增税：约6%。
（3） 所得税：约5%。
综上所述，按比例算，假设一套房子100万元，税费占了约15万元。
3、建造成本，占房子的总价约17%
建造成本包括：硬性的水泥、砖瓦、管道管线、钢筋等；软性的如人工成本、绿化、社区配套、政府行政事业性收费等。这个看各家开发商成本控制能力，控的越严格，质量也可想而知。
综上所述，按比例算，假设一套房子100万元，税费占了约17万元。
4、开发商费用，占房子的总价约13%左右
（1）财务成本费约5%，企业融资所产生的费用。
（2）管理费约4%，简单说是集团总部赚的费用，主要用于公司内部发展，人员分红等。大部分企业都是这个价。
（3）营销费约2%-2.5%，是卖房子所需的广告宣传、活动、礼品等费用。别看宣传的多，但其实占用房价的费用其实比较低。
（4）资金占用费约2.5%，是开发商的利息费用。
综上所述，按比例算，假设一套房子100万元，税费占了约13万元。
以上四点所阐述的土地成本是最大的支出占比20%-60%，其他基本计较固定项的成本约45%。
二、钱谁赚走了
（1）收归财政收入的费用，土地成本20%-60%加上税费15%，共约35%-75%。
（2）通过对多家房地产财务、成本、投资的了解，开发商在目前阶段的实际利润点6%-12%，超过10%的基本上很难。
这么多钱都政府收走，政府最赚？实际上政府得用来开路，建设公园、学校、医院等公共配套。想想土地卖的越贵的地方，这些配套是不是越完善呢？土地卖的钱多了，公共配套也就相应的能建的多。
有能力买到地段、配套最好的地方的人赚到了，他们受益了。
到此，我们应该很清楚，房子贵在哪里？就是地段。所以买房就是看地段。
